Александр СТУДЕНЦОВ Александр СТУДЕНЦОВ

Правовед, политолог, автор около 200 публицистических и научно-популярных статей в СМИ Беларуси и России, активист здорового образа жизни, участник боевых действий в ДРА.

Институт собственности в Беларуси, как базовый торгово-инвестиционный элемент, нуждается, как минимум, в упорядочении отношений долевой собственности на недвижимое имущество.

Капитальное строение (здание), кроме зарегистрированных помещений в индивидуальной собственности, является общим имуществом сособственников. Доли в праве на него не оформляются (не подлежат госрегистрации) и в бухгалтерском учете организаций не отражаются. Они определяются расчетным путем, которому свойственна разнонаправленность, и обуславливают распределение общих расходов.

Согласно ст. 8 довольно архаичного закона «О совместном домовладении» (далее — закон), доля собственника в праве общей собственности пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади помещений всех собственников. Законодательство определяет помещение как внутреннюю часть здания, отделенную перекрытиями, стенами и перегородками, имеющую самостоятельный вход. То есть замкнутое пространство.

Названная норма закона не распространяется на машино-места, хотя они признаются объектами недвижимости. Каждое из них представляет собой всего лишь выделенную разметкой плоскость пола. Проще говоря, — открытое пространство. В общем, существует правовая неопределенность, по поводу которой автор неоднократно обращался в госорганы.

Госкомимущество (ГКИ) в исх. № 3-6/350-С констатировало, что порядок расчета долей по закону действует «лишь в отношении помещений». Но предложило учитывать наравне с ними площадь зарегистрированных машино-мест (в многофункциональных зданиях), руководствуясь принципом аналогии закона. А проезды, лестницы, тупики, пандусы и тому подобное в пределах паркинга (автостоянки) считать общим имуществом всех участников совместного домовладения как места общего пользования (МОП).

Тем самым правовой режим общего имущества в паркинге распространяется на подневольных лиц — не собственников машино-мест. Вследствие этого владельцы офисных и торговых объектов вынуждены возмещать расходы, выпадающие на «обобществленную» часть паркинга, не имея в нем имущественного интереса. Их правовое положение в данной ситуации ухудшается без их участия и ведома из-за принципа аналогии, вообще-то, запрещенного к применению на случай ограничения прав и установления обязанностей.

То есть они односторонне зависимы от правообладателей паркинга и машино-мест или даже кандидатов в правообладатели. ГКИ принимает эти два статуса субъектов за эквивалентные «с учетом практики госрегистрации прав на такие помещения», подразумевая паркинг. Если он в целом принадлежит не одному, но нескольким собственникам, между ними может быть определен порядок пользования («пометка Примечания регистратора в регистрационной книге, приказ ГКИ от 14.12.2011 № 414»). Все равно общая площадь паркинга относится на его правообладателя (-ей) «одним лотом», и острота проблемы расчета долей притупляется.

Ремарка в учетной записи не имеет правообразующего значения: поскольку машино-места не зарегистрированы, де-юре они не существуют, а равно «кандидаты-правообладатели» на них. Да и практика не должна предопределять правопорядок. К тому же употребление перекрестных дефиниций не уместно, так как «порядок пользования» — это обязательственные отношения, а «правообладатель недвижимости» — вещные.

Нельзя квадратные метры исходя лишь из признака отведения их в пользование (допущение действия) применять к формуле расчета долей в праве собственности (констатация состояния).

Концепция ГКИ не доведена до логического завершения. Конечно, паркинг может быть в собственности одного или нескольких лиц, если не зарегистрированы машино-места. А что этому препятствует в ином случае?

Как только собственник паркинга инициирует госрегистрацию за собой права на пару-другую стояночных площадок, которых сотни, будто бы из-под его титула собственности высвобождаются МОП и отчасти переходят под правомочия всех остальных. Всплывает третий режим долевой собственности, когда в какой-то части паркинга машино-места зарегистрированы, в какой-то — нет. И проблема подсчета долей снова обостряется, если не понимать, что на МОП паркинга «долевка» распространяется только среди его владельцев, в том числе с обособленными машино-местами.

Задачка. Дано: здание площадью 26 000 м кв., из них пять этажей паркинга площадью 12 000 м кв. К расчету долей взяты 3200 м кв. машино-мест на четырех этажах и 2500 м кв. проектно идентичного верхнего этажа. Он зарегистрирован как изолированное помещение транспортного назначения, хотя не подлежит выделу. Если его собственник обратится за регистрацией машино-мест, 1700 м кв. будут причислены к общему имуществу. А значение площади всех МОПов здания (холлы, коридоры, санузлы и прочее с учетом технических помещений), и без того гипертрофированное, достигнет почти 50% общей площади.

В общем, республиканский орган управления имуществом пренебрег многообразием и свободой цивилистических отношений: нельзя произвольно изменять или ограничивать субъектный и объектный состав собственности, обременять обязательствами вопреки принципу равенства резидентов гражданских правоотношений.

А ведь существует и четвертый вариант. В частности, после ввода здания в эксплуатацию застройщик обычно не регистрирует на себя помещения и тем более машино-места (высоки издержки). По крайней мере, пока на них не объявятся потенциальные приобретатели, чтобы передать им права по договорам (купли-продажи, дарения, отступного и прочим).

Из предпосылок ГКИ получается (ничего не зарегистрировано), что паркинг первоначально ни за кем не значится, становится одним большим МОПом (как и другие свободные площади). Стало быть, полностью его содержание и ремонт солидарно финансируют все участники совместного домовладения, в подтверждение чему имеется даже судебный прецедент (за юридическую чистоту которого не поручусь).

Однако выгоды от продажи частей этого «общего имущества» извлекает в свою пользу единолично продавец, отчуждающий его целиком либо дробя на машино-места или более крупные части (этажи).

И далеко не всегда параллельно, по мере распределения парковочной площади, пересчитываются доли в праве на общее имущество. Тем более что методики расчета исходных долей отличаются. Используется и сугубо площадь машино-мест, и с присовокупленной к ней площадью МОПов паркинга. В результате, при равенстве прочих условий на собственников возлагаются разные имущественные обязательства.

Заодно искажаются финансовые показатели к бухгалтерскому учету. В свою очередь, это вызывает расхождения в налогообложении, поскольку в соответствии с пунктом 1 ст. 169 Налогового кодекса (НК) экономически обоснованные затраты по производству и реализации, учитываемые при налогообложении, определяются на основании документов бухгалтерского учета.

В тех или иных домовладениях часть собственников относит на себестоимость референтные затраты на единицу площади в меньшей сумме, чем следовало бы при надлежащем исчислении долей. Ввиду чего переплачивают налог на прибыль. Другие возмещают общие расходы сверх своей доли в праве, чем уменьшают налогооблагаемую базу. Возможно, госбюджет не страдает благодаря такому латентному зачету.

Тем не менее, одно из альтернативных направлений бухучета неверное. Этому сопутствует неправильное определение источников погашения затрат. Если они экстраполируются на имущество, не принадлежащее лицу в его доле, их следует возмещать из оставшейся в распоряжении прибыли плюс НДС (ввиду покрытия чужих расходов). А освобождение от обязательства в этой части влечет для бенефициара необходимость уплаты налога с внереализационного дохода (освобождение от обязанности), согласно подпункту 3.7 ст. 174 НК.

В любом случае осуществление права собственности одними лицами, влекущее не предусмотренную законодательством или сделкой понижающую «оптимизацию» затрат и налогов за счет других, ущемляет права и защищаемые законом интересы последних в нарушение ст. 44 Конституции и общих норм гражданского права.

Конституционный суд не счел эту проблему достойной внимания. Якобы дефект правового регулирования не имеет конституционно-правового значения. Но перенаправил-таки два обращения в ГКИ для «корректировки законодательства» и для учета при подготовке изменений закона. Притом отказался поделиться внутренней аналитикой, обусловившей такие полумеры.

ГКИ со своей стороны провозгласило также вариант добровольного «распределения общего имущества». Оно оставило за участниками совместного домовладения право принимать решение, при документировании машино-мест, об отнесении к ним транзитов-тупиков в качестве «принадлежностей».

Тем самым обнаруживается незнание реалий управления в кондоминиумах. Нетрудно догадаться, что если владельцы здания в границах «транспортного назначения» имеют преобладающее количество голосов, такое невыгодное им решение никогда не будет принято. И наоборот, при ином раскладе голосов им могут навязать это решение. Но не факт, что в соседнем здании произойдет то же самое.

Между тем, правовая среда не терпит случайностей. Здесь же предложена зависимость от произвола индивидуального и/или коллективного волеизъявления. В нарушение гражданско-правового принципа свободы воли и волевыражения. Если же подразумевать передачу правомочий владения и пользования общим имуществом отдельным собственникам, как допускает закон, обязательного единогласия на это тоже вряд ли добьешься.

Похоже, доктрина ГКИ без учета всей полноты обстоятельств включена в законопроект об изменении закона, вынесенный на общественное обсуждение, согласованный с госорганами и юридическим активом и поданный на рассмотрение в правительство, стремящееся к ценностям свободного рынка.

Причем ранее утвержденный правительством — донельзя выхолощенный, не уместный в частноправовых отношениях — типовой устав товариществ собственников нежилой недвижимости никак не разрешает эти противоречия.

В то же время, согласно постановлению судебной коллегии по экономическим делам Верховного суда Республики Беларусь по делу № 112-26/2012/512а/691, «Площади паркинга исходя из норм статьи 1 Закона не являются общим имуществом членов совместного домовладения — не собственников машино-мест (долей площади)». Как видно, позиция ГКИ противоречит судебному акту или наоборот, что также подтверждает правовую неопределенность или собственно является ею.

Кроме того, в соответствии с законодательством о гаражных кооперативах место стоянки легитимируется традиционно как доля в праве общей собственности. Именно это необходимо взять за основу:

  1. Определить площадь МОП паркинга, приходящуюся на долю в праве собственности на него, пропорционально площади машино-места в общей площади всех машино-мест;
  2. Из полученной вмененной площади исчислять долю в праве общей собственности на общее имущество всего здания.

И учитывать, что машино-места объявлены объектами недвижимости не в силу инженерно-физических свойств, но для удобства отчуждения без необходимости обеспечивать преимущественное право приобретения доли в праве общей собственности.

Иначе с таким же успехом можно установить, что недвижимостью являются не только горизонтальные, но и вертикальные поверхности здания: наружные и внутренние части стен под размещенными на них брандмауером, медиафасадом или прочей конструкцией.

По существу изложенной проблематики автор обратился также к министрам финансов и по налогам и сборам, у которых отмечается потенциал методологической кооперации с вневедомственными специалистами-аборигенами.

 

 

 

Мнения колумнистов могут не совпадать с мнением редакции. Приглашаем читателей обсуждать статьи на форуме, предлагать для участия в проекте новых авторов или собственные «Мнения».